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Antes de Firmar
Una vez tomada la decisión de comprar el inmueble, antes de firmar el contrato de arras, opción de compra, compra-venta o cualquier otro tipo de documento privado, si tiene alguna duda sobre el contenido de alguna claúsula es recomendable que se asesore con una abogado o profesional de confianza. No obstante compruebe siempre:
Recuerde que el impuesto sobre Plusvalías (impuesto municipal de incremento de valor del terreno) siempre va a cargo del vendedor. La financiación del inmueble, por lo general se realiza mediante un préstamo hipotecario, lo cual significa, que esta deuda queda afecta a su garantía personal, así como al inmueble adquirido (Garantía hipotecaria o real). El préstamo hipotecario se amortiza normalmente mediante cuotas mensuales compuestas por una parte de intereses generados por la cantidad prestada, y la otra por amortización, que es la devolución de parte del dinero concedido. El plazo de la hipoteca viene dado por la cantidad máxima mensual que la entidad financiera considere que puede pagar o bien por la cantidad que usted piense que pueda soportar cómodamente, siempre que ésta no sea superior a la anterior. Por tanto una vez usted sepa la cantidad a financiar y al tipo de interés que le prestan el dinero, el plazo se adaptará a las cuotas mencionadas anteriormente. Los plazos suelen oscilar entre los 12 y 25 años para los créditos fijos y los 20 y 35 para los revisables.
En un escenario de tipos al alza, debe tener en cuenta
que : "Datos del supuesto: Hipoteca 16 Millones; tipo primer año 5,75% ; plazo 20 años, tipo segundo año 6,75%."
Dependerá básicamente de 2 factores relevantes.
A partir de estos dos datos relevantes y teniendo en cuenta el tipo de interés vigente en el momento se determinarán el plazo y la cuota a pagar que mejor se ajuste a sus posibilidades.
Usted puede elegir entre una amplia modalidad de préstamos aunque los más conocidos sean los de tipo
fijo y los de tipo revisable. Hipotecario a tipo fijo. Mantiene el mismo tipo durante todo el plazo de la operación, por lo tanto usted siempre pagará la misma
cuota. A favor : No le afectan las subidas de tipos. En Contra: No se beneficia de las bajadas de tipos. Las cuota a pagar suele ser más elevada. La comisión de cancelación anticipada suele ser superior. máximo 4% contra 1% revisables. Periodo máximo de amortización inferior a los revisables (entre 12 y 25 años) Hipotecario a tipo revisable. Cada año revisa el tipo de interés por lo cual la cuota mensual de un año a otro será diferente. Estos créditos suelen tener durante el primer año un tipo inicial inferior al que correspondería si se aplicasen las condiciones del resto del periodo. Sin embargo lo importe no es obtener un tipo de primer año bajo, sino unas condiciones para el resto del plazo interesante (Ver Opción de menú " la hipoteca justa"). A favor : Se beneficia de las bajadas de tipos.
Las cuota a pagar suele ser más baja, por lo menos al principio.La comisión de cancelación anticipada
suele ser inferior, 1% contra 4% para los de tipo fijo.Periodo máximo de amortización mayor que los
de tipo fijo (entre 20 y 35 años). En Contra: Le afectan negativamente las subidas de tipos. Hipotecario Mixto. Combina un periodo inicial fijo y el resto del plazo revisable. Por ejemplo: 5 años a tipo fijo y el resto a Euríbor + 1,25%. A favor : La cuota mensual durante este periodo es
inferior a la de un préstamo a tipo fijo por todo el plazo.Dispone de una estabilidad de cuota durante este
periodo sin que le afecten las subidas de tipos.Durante el periodo de revisión puede beneficiarse de bajadas
de tipos. En Contra: No poder beneficiarse de las bajadas de tipo durante el periodo inicial. Le afectan las subidas de tipos en el periodo de revisión. Hipotecario Revisable con cuota fija. Siempre se paga la misma cuota. Si los tipos de interés suben se alarga el plazo o lo que es lo mismo aumentan el número de cuotas a pagar, y si los tipos bajan se acorta el plazo y disminuye el numero de mensualidades a pagar. A favor : Estabilidad en la cuota independientemente de
lo que hagan los tipos. Una subida de tipos no le pondrá en dificultades económicas debido al aumento de la cuota. En Contra: Incertidumbre sobre cuando acabará de amortizar la hipoteca. Hipotecarios Revolving. Son créditos a tipo revisable que te permiten volver a disponer la parte de capital amortizado hasta el límite inicial concedido. A favor : Las propias de los préstamos revisables.Permite
tener una línea de crédito personal a tipo hipotecario (más bajo que el personal). En Contra: Las propias de los préstamos revisables. Hipotecario fijo con cuotas crecientes. El tipo de interés se mantiene durante todo el plazo de la operación, sin embargo las cuotas mensuales son inferiores durante los primeros años a lo que deberían ser, y mayores en los últimos. A favor : Las propias de los préstamos a tipo fijo. Permite
pagar una cuota inferior al principio (periodo con riesgo de pagos imprevistos). En Contra: Las propias de los préstamos a tipo fijo.
Existen varios índices oficiales usados como tipo de referencia en las operaciones de crédito
hipotecario. Elegir entre cualquiera de ellos dependerá del diferencial que se les añada ya que cada uno de
estos índices tiene valores diferentes. Estos índices se publican y renuevan mensualmente, es decir, cada mes
tienen un valor diferente. Los principales Índices hipotecarios son.
La compra de la vivienda habitual se beneficia de importantes Ventajas Fiscales que no debe dejar pasar.
La compra de la vivienda requiere un gran esfuerzo económico, por tanto es aconsejable ir ahorrando
parte del importe en los años previos a la adquisición. Las Cuentas Vivienda ofrecen una interesante
desgravación fiscal que a continuación le detallamos.
Podemos distinguir 2 situaciones diferentes. Compra de la vivienda con dinero ahorrado. Usted podrá desgravarse el 15% de las cantidades pagadas, incluidos los gastos tales como IVA, Actos jurídicos documentados, Notario, Registro, Gestoría .... La cantidad máxima sobre la cual se puede desgravar es denuevo 9.015,18 €, por tanto el importe que exceda no tiene derecho a deducción. Le aconsejamos :
Compra de la vivienda con préstamo hipotecario. En este caso también la cantidad máxima desgravable es de 9.015,18 € ptas. Sin embargo los
porcentajes de desgravación para los 2 primeros años desde la adquisición de la vivienda son diferentes:
Requisitos para poder aplicar los porcentajes del primer tramo en ambos casos (25%, 20%)
Le aconsejamos :
La entidad financiera debe estudiar su capacidad de pago, así como la calidad del bien que
se dispone a adquirir por lo cual le pedirá una serie de documentación que a continuación le detallamos:
Para Autónomos o Profesionales también:
Con estos datos la entidad procederá a:
Si después de evaluar toda la información el resultado es positivo le hará un
"Oferta Vinculante", es decir le detallará las condiciones del préstamo hipotecario.
En la compra de la vivienda se realizan dos tipos diferentes de operaciones, las cuales generan una serie de importantes
gastos que debe tener en cuenta. Son los gastos originados por el hecho de existir la transmisión de un bien entre las partes.A
continuación los detallamos aportando un ejemplo con carácter orientativo.Sobre valor de adquisición de una
vivienda nueva por 20,000,000 Millones.
Son el conjunto de gastos que se originarán al efectuar el contrato de hipoteca.Sobre una hipoteca de 20,000,000 ptas.,
aproximadamente los gastos son lo siguiente
Hay 2 seguros asociados a la adquisición de la vivienda aunque sólo uno de ellos de obligatorio. Por ley es obligatorio únicamente el seguro contra incendios del continente pero es recomendable
contratar otras garantías tanto del continente como del contenido. Este seguro debe mantenerse durante
toda la vigencia de la hipoteca. Este seguro no es obligatorio pero suele pedirse por parte de algunas entidades financieras. Cubre en caso de muerte o invalidez permanente la cancelación de la hipoteca quedando esta totalmente amortizada. La prima de este seguro se va adaptando periódicamente al capital pendiente en cada momento.
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